出乎你意料房子涨多少,才算赚到钱

很多人都觉得自己在房子上，赚大钱了，但是这个账真不是一减一除就算清楚的，一旦坐下来，罗列每个环节，就会发现，其实大不同。

今天聊下房子。开聊前说个事，买过年初和半年视频的，记得去视频留言区，看下最新置顶留言。1

最近，经常有粉丝问老南，说感觉没什么好投资的，能不能再买个房子？

老南一般建议都是两句话：

1、房住不炒；

2、自己把账算清楚。

前者是国策，之前老南在《楼市格局已变，买房认清这十点》中，已说的非常清楚，不再复述。

后者是算账，不少人往往算的不是很清楚，脑子一热，就做了决定。

所以，今天干脆帮大家做个简单测算。

算之前还是要申明下，这个只是个简单的、大概的、粗略的计算，并不精确，无非给大家一个大概的范围。

下表分了四种场景，即全款还是贷款，新房还是二手房。

然后算上了各种税费、贷款（假设5成首付贷30年）等成本支出，也考虑了房租收入，同时也按照4%算了投入本金的机会成本。

考虑到一套房、二套房，以及是否满五唯一等不确定性，所以最后做了个综合成本的范围，也就是最少大概多少，最多大概多少（如要了解细节，可点开看大图）：

图片来源：石榴询财

如果懒得看大图，直接看这个也可以：

图片来源：石榴询财

差不多，就是这么个结论。

也就是如果投资周期如上，你的房产涨幅，达到这个标准，你就保本了。超过，你就赚钱了。

那我们房产的涨幅，究竟如何？

老南拉了下统计局的，百城住宅平均价格：

图片来源：Wind

然后按照三个时间段，分别简单测算了下：

图片来源：Wind石榴询财

毕竟是均值，可能比大家想的低了点，但整体趋势和结构，是很清晰的：

1、从长期看，一线涨幅高于二线，高于三线：

2、近5年，总价偏低的三线，涨幅高于二线，高于一线；

3、但是，整体而言，房价的涨幅，在明显变小。

所以，过去10年，不少人在房产上赚了大钱，主要是：

1、赶上了房价上涨速最快的时期，收益高；

2、3成首付和偏低的利率，高杠杆、低成本；

3、旧改和城市化的加速，地产大爆发，带来的供需两旺。

但是现在，在房住不炒的国策下，已经有了显著的变化：

1、房价尤其是好房子，还会涨，但涨速已远不如前；

2、动不动8成首付，以及高房贷、各种限购政策，投资效率大不如前。

所以，从投资效率而言，不是不能做，但难度越来越大。

结

前阵子，老南一咨询的客户，也是和老南聊买房投资的事，毕竟多万的房子。

老南很简单，让他按照上面的逻辑，把账算了下，并且按照房子年化涨幅3%、5%、8%，来测算下。

客户一算完，就顿时发现，忙了半天，即使按照乐观涨幅，持有溢价，大头付利息去了，小头交税费去了，自己就赚点蚊子肉的钱，顿时感觉不一样了。

所以，还是那句话，理财就是算账，账算清楚了，就知道应该怎么做了。

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作者：南小鹏，石榴询财创始人，国际金融理财师（CFP）持证人，江苏省理财师协会秘书长，畅销书《识破迷局》作者。金融投资从业17年，曾就职海通证券，国资紫金所。