土地是住宅的最大价值容器，
研究透了上海的土地价值，也就明白了上海的房价格局。
上海的土地价值，随着城市的发展扩不断在变化。
年前上海的地价是这样的：
当时浦东还未开发，浦西地价以外滩为中心向外递减。
10年前上海的土地价值是这样的：
以环线为主要依据划分为10级，外环以内以1－6级为主，外环以外以7－10级为主。
那么，当前上海地价情况如何？
我用年的纯宅地的实际楼板价（扣除保障房和自持后的价格）做了张地价图，如下：
外环以外绝大部分地区的地价跟我们体感基本一致，
但是外环以内由于限价原因，地价往往是被低估的。
那么上海真实地价到底是怎样的？
基于之前近2年的研究，
我们有一个结论：
地块价值=20年房龄品质住宅价格
即住宅20年后留下的只有土地价值，而上面的房屋建筑价值基本归0。找到每个板块20年房龄住宅价格基本就能知道该板块的土地价值，
对于部分没有20年房龄住宅板块，我们找到以后竣工的住宅，用房龄系数折算后，也就得到了该板块的土地价值。
（关于地价是如何计算出来的，年年初我们曾写过一篇详实的计算过程，我附在本文文末，感兴趣的可以仔细阅读下。）
用这种方法，我们帮大家还原了上海的真实地价。不同于10年前、年前，如今上海的土地价值更加细化。小到同一个板块，土地价值都可能存在巨大差异。
比如浦江镇的浦锦街道与浦江镇其他地区就是不一样；吴泾的紫竹地价要比吴泾其他地区要贵。
再比如张江，土地价值甚至要切分出3块。
根据我们的算法，上海最新的十级地价结果如下：
*上图以街道为单位，同一个街道出现不同等级地价的，我们以最高等级地价为准。
等级图细分：1级地价范围：1级地价：指地价≥12W，主要包括陆家嘴、潍坊、外滩、豫园、淮海中路、瑞金二路、天平路、湖南路、南京西路、打浦桥、提篮桥街道等内环以内地区。1级地价都是上海老牌市中心地区。1级地价判定案例：
2级地价范围：
2级地价：指地价在10-12W/㎡之间，主要包括塘桥、金桥、金杨、张江北、四川北路、嘉兴路、大宁、静安寺、江苏路、枫林路、前滩等街道板块。2级地价主要分布在内环内及内中环热门地区。2级地价判定案例：3级地价范围：3级地价：指地价在8-10W/㎡之间，主要包括新江湾城、五角场、长征、田林、龙华、三林、北蔡、张江南、浦兴路、高行镇等街道板块。3级地价主要分布在内环沿线及中环一带，部分外郊环也已异军突起。3级地价判定案例：4级地价范围：
4级地价：指地价在6-8W/㎡之间，主要包括唐镇、康桥、川沙北、浦锦街道、紫竹、五角场、莘庄、华泾、桃浦、大场、高境等街道。4级地价主要分布在上海北区的中环至外环之间，以及西部和南部部分外郊环板块。4级地价判定案例：5级地价范围：5级地价：指地价在5-6W/㎡之间，主要包括颛桥、江川、徐泾、南翔、张庙、淞南、吴淞、友谊路、高桥镇、周浦镇等街道板块。5级地价分布比较零星，基本在外环一带。5级地价判定案例：6级地价范围：6级地价：指地价在4-5W/㎡之间，主要包括杨行、顾村、马陆、江桥、华漕、九亭、泗泾、中山街道、方松街道、吴泾镇、曹路。6级地价基本锁定在外郊环之间的热门地区。6级地价判定案例：以上为1-6级地价范围，7-10级在此不做详细介绍，仅列出大致包含范围，大家自行“对号入座”。7级地价：
指地价在2.7-4W/㎡之间，主要包括浦东航头、新场、高东、合庆、川沙东南、惠南、祝桥、申港街道；宝山罗店、月浦、罗泾；嘉定新成路、菊园、嘉定老城、安亭；青浦华新、赵巷、香花桥、夏阳、盈浦、朱家角；松江岳阳、永丰、新桥；闵行马桥；奉贤南桥镇。
8级地价：
指地价在2-2.7W/㎡之间，主要包括浦东六灶镇、宣桥；嘉定徐行；青浦重固；松江洞泾、小昆山、车墩；奉贤金汇镇。9级地价：
指地价在1-2W/㎡之间，主要包括浦东大团及郊环线以外地区；嘉定华亭、外冈；青浦白鹤、金泽、练塘；松江叶榭、石湖荡、泖港、新浜；奉贤柘林、庄行、青村、海湾、奉城、四团；金山朱泾、金山卫镇、山阳、石化；崇明长兴岛、陈家镇、程桥镇。10级地价：指地价1W/㎡，主要是1-9级地价以外的上海地区。以上所有地价我们的计算逻辑，可参考我们年初写的文章《if上海地价分10级，你家在第几级？我花了7个月写这篇文章。》：原文节选如下：part1：上海10级土地价值
研究的基本论据
